<법을 알면 길이 보인다>상가 임차 보증금 낮춰 신고했다면…

상가 건물을 임차하면서 임대인의 부탁이나 세금 절감 목적으로 실제 지급한 보증금액보다 적게 신고하는 경우가 있다. 계약 이후에 상가 건물의 경매나 공매에 들어가게 되면 임차인이 배당받을 수 있는 금액은 실제 지급한 보증금액과 신고한 보증금액 중 어느 쪽이 될까.

임차인이 상가 건물에 입점하고 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력(임차 건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임대차계약 존속기간에 임차 건물에서 영업을 할 수 있는 권리)이 생긴다.

이에 따라 임대차계약서상 확정 일자를 받으면 상가 건물의 경매나 공매시 그 환가 대금에서 후순위 저당권자와 일반 채권자보다 우선해 보증금을 되돌려받을 수 있다. (이를 상가 임차인의 우선 변제권이라 한다.) 이 경우 우선 변제권을 입증할 수 있는 근거 자료로 확정 일자를 받은 임대차 계약서를 반드시 제출해야 한다.

따라서 세금 절감을 목적으로 실제 지급한 임차 보증금액보다 낮게 작성한 임대차계약서를 가지고 확정 일자를 받았다면 ‘낮게 표기된 보증 금액’을 기준으로 경매 또는 공매 절차상 배당을 받게 된다. 결론적으로 실제 지급한 보증금액보다 낮은 액수로 임대차 계약서에 표기할 경우 경매, 공매시 불이익을 볼 수 있게 되는 것이다.

이와는 별도로 상가건물임대차보호법상 임차인으로 보호받기 위해서는 서울시 기준으로 보증금액이 2억4000만원 이하여야 한다는 점도 염두에 둬야 한다.

홍순재(법무법인 평로 변호사·㈔한국창업컨설팅협회 고문 변호사)