<포럼>전월세 전환율 강제·처벌은 위헌

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전삼현 숭실대 법학과 교수

국토교통부는 주택임대차보호법 시행령 개정안을 이달 말 입법예고하고 10월 중 시행할 예정이라고 지난 19일 밝혔다. 그 내용은 전월세 전환율을 현행 4%에서 2.5%로 낮추고, 분쟁조정위원회를 증설하며, 허위 계약 방지를 위해 임대차 정보열람권을 확대하는 것 등이다. 개정 이유는 임차인의 주거비 부담을 완화하기 위함이라고 한다. 시중금리가 1∼2%임을 고려할 때 4%는 과도하다는 것이다. 전환율을 낮추면 계약 당사자 간 분쟁이 늘어나는 만큼 조정위원회 수도 늘리고 분쟁 조정 때 증거 확보 수단도 강화해 정부 개입이 쉽도록 하겠다고 한다.

일각에서는 시행령을 개정한다 하더라도 임대인이 이를 위반한 경우에 과태료 등의 처벌 규정이 없어 실효성이 없다고 지적한다. 즉, 시행령에 처벌 규정을 둬야 한다는 것으로 이해된다. 하지만 입법론적으로는 시행령에 처벌 규정을 두는 것이 위임입법의 한계를 벗어나는 만큼 위헌(違憲) 여지가 있다. 물론, 거대 여당이 법률에 처벌 규정을 두는 개정안을 마련해 국회에서 통과시킨다면 10월 중이라도 제재가 가능할 수는 있을 것이다.

그러나 대한민국은 법치주의 시장경제 국가임을 고려할 때 전월세 전환율 위반에 대해 제재를 하려면 입법론적으로 넘어야 할 산이 최소한 2개는 있다.

첫째는, 전환율 2.5%가 경험적으로나 상식적으로나 변동 가능성이 없다는 확신이 있어야 한다. 죄형(罪刑)법정주의의 핵심 원칙인 명확성의 원칙에 부합해야 하는 한다. 문제는, 앞으로도 1년 만기 정기예금 이자율(1% 중후반)이나 시중 전세대출 금리(2%대)가 지금처럼 지속된다는 사실적·이론적 확신이 없다는 점이다. 앞으로 코로나 사태를 벗어나 경제가 회복되면 한국은행이 통화정책을 변경해 기준금리를 0%대에서 2% 이상으로 인상할 가능성이 있기 때문이다. 입법 기술상, 법률에 2.5% 룰을 위반할 경우 처벌한다는 규정을 둘 수 없는 이유다.

사회 일각에서는 법률에는 특정 퍼센트(%)를 명시하지 말고, ‘처벌할 수 있다’는 포괄적 근거 규정만 두고, 구체적 수치는 시행령에 위임하면 된다고 주장할 수 있을 것이다. 그러나 이는 시장금리의 변화에 따라 처벌 여부가 달라지는 불확실성이 커져 시장이 왜곡될 수 있다. 죄형법정주의의 핵심인 명확성의 원칙에 위반되는 위헌적 제재가 될 수 있는 것이다. 어떠한 형태로 입법하든 시중금리를 기준으로 전월세 전환율을 정부가 강제하고, 이를 위반했다는 이유로 제재를 가하는 것은 입법론적으로 불가능한 것이다.

둘째는, 수요와 공급의 원칙이 지배하는 시장에서 정부가 가격을 통제하는 게 효율적이라는 확신이 있어야 한다. 정부가 시장을 이길 수 있다는 경험적 및 경제 이론적 논거를 갖고 있어야 하는 것이다. 하지만 경제학자 대다수는 사회주의 국가에서나 정부가 부동산 가격을 효율적으로 통제할 수 있다고 한다. 이번 전월세 전환율 인하안이 정당성을 갖기 위해서는 문재인 정권이 추구하는 헌법적 가치가 여전히 자유민주주의와 시장경제 체제임을 국민이 신뢰할 수 있는 정도의 명분을 보여줘야 한다. 최근 부동산 감독 기구 발언 이후 우리나라가 사회주의로 가는 건 아닌지 불안해하는 국민이 많다.

그런데도 정부가 거대 여당의 힘만 믿고 전월세 전환율 인하안을 밀어붙인다면 국정이 혼란스러워질 건 자명하다. 정부와 여당은 위의 두 가지 요건에 대해 깊이 있는 검토를 한 후 국민이 안심할 수 있는 해법을 다시 제시하기 바란다.