<기고>조정·비조정대상지역에 내 집 있다면…‘비조정 주택’ 먼저 팔아야 절세혜택

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2017년 ‘8·2 부동산대책’ 이후 서울을 비롯한 수도권, 부산, 그리고 지난해 12월에는 충남 논산 및 공주, 전남 여수 및 순천 등 지방 중소도시들까지 전국 36개 지역이 추가로 조정대상지역으로 편입됐다. 나는 그대로인데, 내가 살고 있는 집과 관련된 세금은 조정대상지역 여부에 따라 금액 차이가 발생한다.

1. 1세대 1주택 비과세 요건 강화(거주요건 추가) = 1세대 1주택 비과세는 2년 보유 후 매도 시 매도하는 주택이 9억 원을 넘지 않으면 비과세를 해준다. ‘8·2대책’으로 인해 취득 당시 조정대상지역의 주택의 경우에는 1세대 1주택이라 하더라도 2년 보유요건뿐만 아니라 2년 거주요건을 충족해야 비과세를 적용받을 수 있다. 또한, 취득 당시 조정지역이었는데, 양도 당시 조정지역에서 해제됐다 하더라도, 거주요건을 반드시 충족해야 비과세를 받을 수 있기 때문에 취득 시점에 조정지역인지 여부를 반드시 확인해야 한다.

2. 일시적 2주택 비과세 요건 강화 = 세법에서는 1주택자뿐만 아니라 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우는 예외적으로 1주택자와 동일하게 구주택 매도 시 1세대 1주택 비과세를 적용해 준다. 이때도 신규로 취득하는 주택이 취득 시점에 조정대상지역인지 여부에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 기간이 달라진다. 기본적으로 신주택을 취득하고 3년 이내에 구주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 규정을 적용받는다. 다만, 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택 취득 후 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택에 전입해야 한다. 이렇게 강화된 요건은 신규주택 취득일 당시에 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역일 경우만 해당된다.

3. 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 = 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 경우 보유기간에 따라 공제해주는 장기보유특별공제를 적용받지 못할 뿐만 아니라, 양도소득세율 또한 중과세율을 적용받게 된다. 이때, 취득 시기를 중요하게 생각하는 비과세 요건과는 다르게 양도세 중과세율은 양도 시점에 양도하는 주택이 조정대상지역인지 여부에 따라 세율이 달라진다. 따라서, 다주택자라 하더라도 조정지역과 비조정지역에 주택이 있다면 먼저 비조정지역의 주택 양도를 통해 절세할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋다.

이환주 하나은행 자산관리사업지원섹션 세무자문위원