<10문10답>전세 6000만원 - 월세 30만원 이상 계약 체결땐 30일내 신고해야

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 문재인 정부는 출범 이후 ‘투기 수요 억제’를 위해 투기지역 지정 및 금융·세제 규제를 25차례나 발표했지만 부동산 시장을 안정시키는 데 실패했다. 당장 다음 달 1일부터 과도하게 오른 재산세·종합부동산세, 양도소득세가 적용되고, 전월세 신고제가 시행되지만 실수요 1주택자나 무주택 서민들의 부담을 줄여줄 어떤 정책 대안도 내놓지 못하고 있는 실정이다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서초구 반포 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

■ 내달 1일 바뀌는 부동산세제
다주택자 양도세 중과… 차익 5억 초과땐 세율 52→62%, 62→72%

입주권·분양권 1년이내 팔면
양도세 40·50% → 70% 적용
조정대상지역 2주택자 종부세
0.6∼3.2% → 1.2∼6.0%‘쑥’

전월세 허위신고·미신고 하면
최대 100만원의 과태료 부과
내년 5월까진 계도기간 적용

투기 억제하겠다는 취지 불구
다주택자 매물 거의 안 내놔
부동산값 상승 더 부추길 수도

6월 1일은 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)의 과세기준일인 동시에 다주택 보유자에 대해 기존 대비 70%까지 인상된 양도소득세가 적용되는 날이다. 또 지난해 국회를 통과한 ‘임대차 3법(전월세 상한제·계약갱신청구권제·전월세 신고제)’ 중 전월세 신고제가 시행되는 날이기도 하다. 정부는 끝없이 오르는 집값을 잡기 위해 이들 제도를 도입했지만, 결과는 예상과 달랐다. 주택 공급이 부족한 상황에서 정부의 이 같은 규제 대책들은 집값 상승을 더 부추기거나 무주택 임차인들의 전월세 비용만 더 높여놨다. 지난 4·7 서울·부산시장보궐선거 이후 여당 내부에선 뒤늦게 부동산 세금 완화를 논의하고 있지만 뒷북대책이 얼마나 시장에 효과가 있을지는 미지수다. 다음 달 1일부터 시행될 제도들이 어떻게 만들어졌고, 시장에 어떤 영향을 미쳤으며, 시행 이후엔 어떤 결과로 이어질지 ‘10문10답’을 통해 풀어본다.

1. 부동산 규제 진행 상황

문재인 정부의 부동산 규제를 한마디로 요약하면 ‘투기 수요 억제’다. 과거 정부에서 공급이 충분히 이뤄졌음에도 부동산 시장이 안정되지 않는 것은 ‘다주택 소유자’ 등 투기 수요가 존재하기 때문이라는 인식을 전제로 한다. 2017년 6월 19일 첫 규제 대책 발표를 시작으로 투기지역 지정 및 금융·세제 규제를 대폭 강화하는 내용의 크고 작은 대책을 총 25차례나 내놨다. 하지만 정부의 이 같은 규제는 1인 가구 증가로 인한 세대 분화와 같은 국민 주거생활 형태의 변화 및 역대 최저 기준금리로 인한 유동성 확대를 제대로 파악하지 못했다. 여기에 ‘임대차 3법’의 졸속 시행 등이 더해지며 서울·수도권은 물론 전국적으로 부동산 시장 과열현상이 나타났다.

2. 종부세·양도세 정책의 핵심은

주택 매도인이 매매 거래 이후 발생한 차익에 대해 매기는 세금이 양도세다. 정부는 지난해 7·10 대책에서 투기 수요를 차단하고 서민·실수요자 불안을 해소하는 방안으로 무주택 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상 주택 범위와 공급 비율을 확대했다. 이와 함께 다주택자에 대한 차익실현 기대를 없애기 위해 양도세를 대폭 인상했다. 다만 정부는 매물 유도를 위해 발표 이후 1년간 시행을 유예해 오는 6월 1일부터 적용된다. 종부세도 한층 더 강화된다. 종부세는 2018년 9·13 대책 때부터 인상돼 2019년 12·16 대책(조정대상지역 및 3주택자 인상), 2020년 6·17 대책(법인 종부세 인상)까지 꾸준히 이어졌다. 다음 달 1일부터는 6·17 대책 당시에 나온 기준들이 본격적으로 적용된다.

3. 다주택자 양도세, 어떻게 변화하나

7·10 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득 기본세율에 추가되는 중과세율을 지금보다 10%포인트씩 더 높인다. 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다. 현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 양도세를 중과하고 있다. 양도 차익에서 필요경비와 공제액을 뺀 과세표준이 5억 원을 초과할 경우 기본세율 42%가 적용되는데 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 20%포인트를 중과해 현 소득세법상 주택의 양도세 최고세율은 62%다. 이번에 2주택자와 3주택자에게 적용되는 중과세율을 10%포인트씩 더 높이는 방안이 내달 1일부터 시행될 경우 양도세 최고세율은 72%까지 높아지게 된다. 또 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율도 60∼70%로 인상되며, 조합원입주권·분양권도 1년 이내 매도 시 양도세율이 40·50%에서 70%까지 적용된다.

4. 다주택자 종부세 변화는

12·16 대책의 내용이 적용되면 2주택(조정대상지역 제외) 이하 소유 시 종부세율은 기존 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자의 종부세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 각각 인상된다. 다만 기본공제 6억 원이 적용되고, 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 세 부담 상한 기준이 전년 대비 300%까지 적용된다. 다주택을 보유한 법인의 경우 종부세 최고세율(6.0%)이 적용되고, 6억 원 공제가 폐지되면서 세 부담이 더욱 늘어날 전망이다.

5. 다주택자 세금 중과 정책 효과 있나

정부가 의도한 대로 시장에 매물 투척 효과를 일으켰는지는 의문이다. 정부는 세금 부담이 큰 다주택 보유 개인 및 법인들이 세금부과기준일인 다음 달 1일까지 보유 중인 주택 매물을 시장에 내놓을 것으로 기대했지만 시장의 반응은 달랐다. 법인을 중심으로 일부 매물이 시장에 나왔다고 해도 강한 매수세로 인해 오히려 매매 거래가 신고가를 형성하는 현상이 나타났다. 다주택 보유자들이 계약갱신청구권제·전월세 상한제 시행과 맞물려 전월세 가격을 대폭 인상해 세금 납부금액을 마련하는 부작용도 발생했다. KB부동산에 따르면 제도가 발표된 2020년 7월 전국 주택 평균 매매가격과 전세가격은 각각 3억7649만 원, 2억2368만 원이었으나 2021년 4월에는 4억3486만 원, 2억6157만 원으로 뛰었다. 시장에 매물이 쏟아져 가격이 안정될 것이란 정부의 기대와 달리 매물은 줄어들고 가격은 계속 올랐다.

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 서울 강남구 압구정동 한 부동산중개업소에 아파트 매물 정보가 쇼윈도에 게시돼 있다. 연합뉴스

6. 재산세 완화 수준은

더불어민주당과 정부는 1주택자에게 적용하는 양도세 면제 기준을 완화하는 방안을 모색하고 있다. 종부세의 과세 대상을 줄여주는 방안도 거론되고 있다. 민주당 부동산특별위원회는 종부세와 관련해 1주택자 종부세 과세 기준을 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 상향하거나 ‘공시가 상위 2%’ 주택에만 부과하는 방안을 검토하고 있다. 다만, 여당 내에선 현행대로 유지하자는 목소리도 큰 상황이다. 매물이 시장에 나오도록 유도하기 위해 양도세 면제 기준을 완화하는 방안도 적극적으로 검토되고 있다. 특히 1주택자 양도세 부과 기준을 시세 9억 원에서 12억 원으로 높여 양도세를 면제받을 수 있는 1주택자가 늘어나도록 하는 방안이 거론된다. 이 방안이 현실화하면 공시가격 6억∼9억 원(시세 기준 9억∼12억 원)에 속하는 주택 80만∼90만 채가 새로 양도세 면제 혜택을 받을 가능성이 크다. 당정은 기존 등록임대사업자에게 적용해온 양도세 중과 배제 혜택을 폐지하는 방안도 검토하고 있다.

7. 전월세 신고제란

전월세 신고제는 지난해 입법된 임대차 3법 중 마지막으로 시행되는 제도다. 임대인 혹은 임차인이 계약을 체결하고 나서 30일 이내에 지방자치단체에 신고해야 한다. 전세는 보증금 6000만 원 이상, 월세는 월세가 30만 원이 넘으면 신고가 의무화된다. 임대·임차인이 공동 서명한 ‘주택임대차 계약신고서’를 작성해 관할 주민센터 통합민원 창구, ‘부동산거래관리시스템’으로 신고하면 된다. 신고서에는 계약 당사자의 인적 정보, 해당 주택의 주소와 면적, 보증금과 월세 금액, 계약 기간 등이 담긴다. 임대차계약서도 첨부한다. 거래액이 소액이어서 계약서를 쓰지 않았다면 통장 입금 명세를 입증 서류로 내면 된다.

8. 월세 신고하지 않으면 불이익

신고 기준은 전세 보증금 6000만 원 이상, 월세가 30만 원 이상인 경우다. 사실상 거의 모든 부동산 계약이 신고 대상이라고 볼 수 있다. ‘3주일짜리 월세’와 같은 단기 계약도 원칙적으로는 신고를 해야 하지만 신고 기간이 계약일로부터 1개월까지여서 이 경우에는 과태료 부과 대상에서 제외한다. 임차인이 보증금을 보호받기 위해 신고를 원한다면 계약 기간과 관계없이 신고할 수 있다. 신고 시점은 ‘계약체결일’로, 잔금 납부 및 이사 여부와 관계없이 계약체결일 이후 30일 이내에 신고해야 한다. 연장·갱신 모두 신고 대상이다. 단, 갱신 계약의 경우 보증금·월세가 달라지지 않았다면 신고하지 않아도 된다. 허위신고에 대해서는 과태료 100만 원이 부과된다. 미신고의 경우 미신고 기간, 보증금과 월세액 수준에 따라 최소 4만 원에서 100만 원까지 과태료가 차등 부과된다. 계도 기간인 내년 5월 31일까지는 과태료가 부과되지 않는다.

9. 전월세 신고제 우려 지점

정부는 이 제도의 도입으로 전월세도 매매 거래처럼 실거래가 정보가 취합되고 투명성이 높아질 것이라고 기대한다. 하지만 시장에선 정부가 이를 과세 자료로 활용하거나 여당 일각에서 주장했던 표준임대료 제도 도입의 근거가 될 수 있을 것이란 우려가 크다. 전월세 신고제로 인해 확보된 자료를 바탕으로 정부가 미등록 임대주택뿐만 아니라 전세에 대해서도 세금을 매길 수 있다는 걱정에서다. 정부가 사적인 계약에 과도하게 개입한다는 지적도 적잖다.

10. 부동산세가 시장에 미치는 영향은

부동산에 대한 정부의 세금 강화 방안은 ‘주택시장 안정’의 일환으로 추진되고 있다. 취득·보유·처분 등 전 단계별로 부동산에 대한 세 부담을 강화함으로써 투기 수요를 억제해 주택시장 안정화를 꾀하겠다는 의도다. 그런데 규제 일변도의 부동산 세제 정책이 이어지며 주택시장에 미치는 영향은 갈수록 줄어들고 있다는 평가가 많다. 일례로 정부는 양도세 중과 방안 시행을 이달까지 유예함으로써 세 부담이 큰 다주택자를 중심으로 매각을 유도했지만, 매물은 정부의 바람만큼 풀리지 않았고 부동산 가격 상승세도 크게 꺾이지 않은 모습을 보였다. 전문가들은 실수요자의 주택 공급 문제를 해결하지 않으면서 투기를 때려잡겠다는 식의 규제 일변도 정책으로는 부작용만 증폭시킬 수 있다고 지적한다.

박정민·이정우 기자