文정부 두더지잡기式 규제에 풍선효과…경기 집값 58% ‘버블’

■ 정책실패가 부른 ‘부동산 거품’

세종 60%로 과대평가 전국 1위
5년간 전국 주택가격 23% 급등

극단적 부동산 규제 완화하고
공급 시그널 명확히 전달해야

한국경제연구원은 서울 38% 등 전국 아파트 가격에 지나칠 정도로 과도한 거품이 형성된 배경으로 문재인 정부 때 이뤄진 고강도 규제 정책의 영향을 지목했다. 주택 가격이 비정상적으로 올랐고, 가격 과대 평가가 심해졌다는 의미다.

23일 한경연의 ‘주택가격 거품 여부 논란 및 평가’ 보고서에 따르면 수도권의 주택 가격 거품이 특히 심했다. 서울 38%, 경기 58% 수준이었다. 서울에서는 강남 지역의 주택 가격 거품이 더 심한 것으로 파악됐다. 지방에서는 세종(60%), 광주(39%) 정도를 제외하면 가격 거품 형성 정도가 낮은 편이었다. 지방 평균은 19%대였다.

한경연은 “인구 밀도가 높은 한국의 여건상 주택 가격이 10∼15% 정도 과대평가돼 왔지만, 현재 수도권 집값은 비정상적인 수준”이라고 지적했다. 이번 평가는 전국 20여 개 아파트 단지의 전·월세 전환율 등을 활용, 현재 가치를 산출해 시세와 비교하는 방식을 적용했다. 아파트 사용승인일이 5년을 경과하고 20년 이내인 아파트 단지를 샘플로 선정해 재건축·리모델링 등에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성을 배제했다. 다만 이 같은 평가 방식에 대해 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “지역별 공급의 희소성, 부동산 자산에 대한 수요자 선호 심리 등 투자 가치적 측면이 평가에 반영되지 않았다”고 말했다.

한경연은 고강도 규제에 따른 ‘풍선 효과’로 경기 지역에 특히 많은 거품이 있는 것으로 분석했다. 세부적으로 보면 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 등에서 주택 가격 거품이 높은 것으로 조사됐다. 이 지역은 2019년 이후 가격 과대평가가 심해졌다. 규제 때문에 서울과 인근 지역 주택 구입이 어려워지자 서울과 거리가 먼 지역의 주택 가격이 이례적으로 급등했고, 적정 가치보다 과대평가되는 거품이 형성됐다고 한경연은 분석했다.

실제 한국부동산원 자료에 따르면 2018년 7월부터 올해 7월까지 주택 가격 상승률은 서울 26.5%, 경기 35.4%, 지방 10.6%였다. 주택 가격이 많이 오른 곳과 한경연이 분석한 거품 가격 상위 지역이 거의 일치한다. 한경연 관계자는 “지난 5년간 주택 가격 상승률은 1948년 건국 이래 가장 빠른 속도였다”고 말했다.

한경연은 올해 시세 이하로 거래된 급매 영향으로 주택 가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 거래 물량이 급격히 줄어든 상황이기 때문에 완전히 가격 하향 추세로 전환됐다고 보기는 어렵다고 진단했다. 전세 시장은 가격 상승률이 주춤해졌지만, 물량 부족이 심한 데다 월세화까지 가속화되면서 주거 불안정성이 높아지고 있는 것으로 봤다. 이승석 한경연 부연구위원은 “주택 시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택 규제는 과감히 철폐하거나 완화해 주택 시장 기능을 신속히 회복해야 한다”고 말했다.

김병채·이승주 기자 haasskim@munhwa.com