“세입자에 갱신청구권 없어도 계약해지 통보 안 하면 묵시적 갱신”

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 계약해지 통보에 따른 임차기간을 설명한 표. 법도종합법률사무소 제공

엄정숙 변호사 진단…"집주인에 계약 종료 통보 안 받은 세입자, 명도의무 없어 소송도 안돼"

"계약 갱신 청구권을 행사한 세입자의 계약이 곧 끝납니다. 갱신 기간이 끝나면 제가 실거주할 계획입니다. 문제는 세입자가 계약이 끝난 후에도 나가지 않으려 한다는 겁니다. 세입자는 제가 계약해지 통보를 하지 않았다며 묵시적 갱신 상태라고 맞서고 있습니다. 명도소송을 해서 세입자를 내보낼 수 있나요?" (집주인 A 씨)

명도(집을 집주인에게 돌려주는 의무) 시기를 둘러싸고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않게 발생한다. 세입자의 명도의무는 법률상 계약 기간이 끝날 때 발생하지만, 계약 갱신 청구권을 행사해 계약을 연장할 수도 있다. 갱신 청구권으로 연장된 계약이 끝났더라도 집주인이 계약 해지에 대한 통보를 제대로 하지 않았다면 문제가 생길 수 있어 주의를 요한다. 계약 갱신 청구권제는 세입자에게 1회의 계약 갱신 청구권을 보장해 기존 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장할 수 있게 한 제도로, 2020년 7월 당시 문재인 정부와 더불어민주당 주도로 시행됐다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 22일 유튜브 채널 ‘법도TV’에 나와 앞선 A 씨의 사례를 소개하며 "세입자가 갱신 청구권을 모두 행사해 계약이 끝났더라도 계약 해지를 하지 않으면 명도소송조차 제기할 수 없다"고 지적했다. 엄 변호사는 "집주인들은 세입자가 갱신 청구권을 모두 행사한 상황에서 계약 기간이 끝나면 따로 계약해지를 통보하지 않아도 세입자가 알아서 나가야 한다고 생각하는 경향이 있다"며 "갱신 청구권을 다 사용했으니 계약도 자동으로 끝날 것이라는 생각은 맞지 않다"고 설명했다.

현행 주택 임대차 보호법엔 ‘집주인은 세입자의 갱신 요구권을 정당한 사유 없이 거절할 수 없다’고 규정하고 있다. 이 때문에 주택 임대차 계약에서 세입자는 2년을 추가로 거주할 기회를 보장받게 되는 것이다. 갱신 청구권을 다 사용한 후라도 집주인이 계약해지 통보를 공식적으로 하지 않았다면 세입자가 명도의무를 지켜야 할 법적 근거가 없다는 점을 집주인들은 유념해야 한다.

실제로 임대차 보호법에는 ‘집주인과 세입자가 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 해지에 관한 언급을 하지 않았다면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 된다’고 규정하고 있다.

엄 변호사는 "묵시적 갱신이 된 상황에서는 법률상 기존 계약과 동일한 계약 조건과 기간이 적용된다고 규정돼 있어 2년 동안은 세입자를 내보낼 수 없다"며 "집주인이 세입자에게 계약 갱신을 거절하거나 실거주할 계획이라면 반드시 계약해지를 통보해야 법적 효력이 있다"고 강조했다.

만약, 갱신 청구권을 한 번도 행사하지 않은 최초 계약에서 집주인과 세입자가 계약 갱신이나 해지에 관한 언급을 하지 않아 묵시적 갱신이 먼저 진행된 경우는 어떨까? 엄 변호사는 "묵시적 갱신이 먼저 적용됐기 때문에 세입자는 최초 계약 2년과 묵시적 갱신 2년, 갱신 청구권에 따르는 2년까지 총 6년을 거주할 수 있게 된다"며 "다만 세입자가 갱신 청구권을 행사하기 전에는 집주인이 실거주를 목적으로 한 갱신거절과 계약해지 통보를 할 수 있다"고 덧붙였다.

한편, 명도소송은 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송이다. 법도 종합법률사무소 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면, 가장 오랜 시간이 소요된 소송은 21개월, 가장 짧은 건 2개월인 것으로 나타났다.

노기섭 기자