생애 첫 주택 구입자, 200만원 한도내 취득세 면제된다

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■ 새해 달라지는 부동산 제도

취득세 과세표준은 실거래가로
증여 취득세 ‘시가인정액’ 적용
2주택자 다주택 중과세율 폐지

무순위 청약 거주지 요건 없애
공공분양 미혼청년 특별공급
청년 전세특례보증한도 2억원
임대인 세금 체납 열람도 가능

올해 잇단 기준금리 인상으로 인해 대출이자 부담이 극심해지면서 부동산 시장에서 거래가 실종되고 매매·전세가격이 일제히 끝 모를 하락을 거듭했다. 이에 정부는 부동산 시장의 ‘연착륙’을 유도하기 위해 문재인 정부 시절 주택가격 폭등기에 도입된 대출·세금·청약 등 관련 규제를 풀었다. 수요 진작을 위한 공급 대책과 금융·세제 지원 방안도 내놨다. 부동산R114의 분석을 토대로 새해 달라지는 주요 부동산 제도를 살펴봤다.

◇달라지는 세제 = 1월부터 곧바로 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 증여로 부동산을 취득한 경우에도 이전에는 시가보다 낮은 ‘시가표준액’(개별공시가격 등)을 적용했지만, 2023년 증여분부터는 ‘시가인정액’으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 본다. 양도소득세 이월과세 기간은 5년에서 10년으로 확대된다. 서민 주거비 부담을 낮춰주는 방향으로 정책이 변경된다. 내년 연말정산분부터 총급여 5500만 원 이하(종합소득금액 4500만 원 이하)인 무주택 근로자 및 성실 사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 높아진다. 근로소득 총급여 7000만 원 이하(종합소득금액 6000만 원 이하)도 기존 10%에서 12%로 조정된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 올해에 견줘 100만 원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만 원까지 소득공제를 받을 수 있다.

내년 상반기 중에는 생애 첫 주택 구입자의 경우 소득과 주택가격에 상관없이 200만 원 한도 내에서 취득세를 면제하는 제도도 시행될 예정이다. 올해 6월 21일 취득분부터 소급 적용된다.

◇종부세 완화 = 이전 정부 시절 한껏 높아진 종합부동산세 부담도 완화된다. 6월부터 종부세 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향될 예정이다. 보유주택의 공시가격 합산액이 9억 원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1가구 1주택자의 경우에는 현행 11억 원에서 12억 원으로 조정된다. 2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억 원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다. 또 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세 부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 지나친 세 부담을 방지하기 위해 전년보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하게 상한선을 두고 있다.

◇청약제도 변화 = 해당 시·군 거주 무주택자로 제한했던 무순위 청약의 거주지역 요건이 내년 1월부터 폐지된다. 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격이 완화되는 것이다. 또 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 가구 수의 500% 이상으로 대폭 확대한다. 업계는 미분양 해소에 도움이 될 것으로 평가했다.

상반기 중 공공분양 미혼청년 특별공급제도가 도입된다. 주택을 소유한 적이 없는 19∼39세 미혼자 중 1인 가구 월 평균소득 140% 이하, 순 자산 2억6000만 원 이하인 청년층이 해당된다. 부모의 순 자산이 상위 10%(약 9억7000만 원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다.

민간분양의 경우 면적에 따라 청약가점제가 개편된다. 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다. 그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 ‘가점 40%+추첨 60%’를 적용하고, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 주택은 ‘가점 70%+추첨 30%’로 추첨제 비율이 늘어난다. 대신 대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 중장년층을 위해 기존 ‘가점 50%+추첨 50%’에서 ‘가점 80%+추첨 20%’로 가점 비율을 높인다.

◇금융지원 확대 = 1월부터 청년 맞춤형 전세특례보증한도가 늘어난다. 한국주택금융공사(HF)는 만 34세·연소득 7000만 원 이하 무주택 청년을 대상으로 낮은 전세대출금리가 적용되는 특례보증을 1억 원 한도로 운영 중인데, 한도를 2억 원으로 높인다.

상반기 중에는 생활안정 및 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제를 완화할 예정이다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼왔던 별도의 대출한도(2억 원)를 없애고, 기존 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주택담보대출도 허용되며, HF를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억 원에서 2억 원으로 상향된다.

◇기타 제도 변화 = 내년 1월부터 재건축 안전진단 문턱이 낮아진다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중은 30%로 높인다. 평가항목별 합산 점수에 따라 ‘재건축’(30점 이하), ‘조건부재건축’(30∼55점 이하), ‘유지보수’(55점 초과)로 구분하던 기준도 변경된다. 조건부재건축의 점수 범위를 45∼55점으로 조정해 45점 이하일 경우 바로 재건축 추진이 가능하게 했다.

그 밖에 내년 중 임대계약을 맺은 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있게 제도가 변경될 예정이다. 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 집주인의 세금 체납 내역을 볼 수 있다. 다만 임대인 개인정보를 지나치게 침해하지 않도록 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다.

김성훈 기자 tarant@munhwa.com