서울시, 재건축·재개발 사업성 개선에 팔 걷었다

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사업성 보정계수 본격 도입…현재 20%인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%로
이미 허용용적률을 초과해 지어진 단지에는 현황용적률을 허용용적률로 인정

서울시가 재개발·재건축 사업성을 높이는 정비사업기본계획을 확정했다. 용적률 산정 때 보정계수를 적용하고, 노후 과밀 주거지도 정비할 수 있도록 종 세분화 이전에 적용된 현황용적률(현재 건축물대장에 기재된 용적률)을 인정하는 등의 내용이 핵심이다.

서울시는 지난 21일 제12차 도시계획위원회를 열어 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비안을 수정 가결했다고 22일 밝혔다. 시는 이번 가결 내용을 반영해 14일간 재공람 공고를 거쳐 9월에 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.

정비사업기본계획은 △사업성 보정계수 도입 △현황용적률 인정 △1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 △공공기여율 완화 등 내용을 담고 있다. 서울시는 앞서 5월 말 기본계획을 공개한 바 있으며, 이번에 도시계획위원회를 통과했다. 시는 정부의 ‘8·8 주택공급 확대방안’도 반영해 9월에 시행하는 등 선제적으로 주택공급 확대에 앞장서겠다고 밝혔다.

서울시는 우선 사업성 개선을 위해 사업성 보정계수를 도입한다. 사업성 보정계수는 지가(부지가격)와 단지 규모, 세대 밀도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 적용하는 제도다. 지가가 낮을수록. 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 가구 수가 많을수록 보정계수가 높게 산정돼 사업성을 높여준다. 이를 통해 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 확대한다.

서울시는 또 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 곳에는 현황용적률을 허용용적률(재개발은 기준용적률)로 인정해준다. 시에 따르면 서울에는 2004년 종 세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%) 내에서 건립됐으나 제도 변경으로 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지가 149개(8만7000가구)나 된다.

아울러 서울시는 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재개발은 물론 재건축에도 일부 허용하기로 했다. 또 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고, 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화해준다. 1종일반주거지역은 ‘4층 이하’ 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대한다. 2종일반주거지역의 허용용적률은 10%포인트에서 20%포인트로 높이고, 준공업지역은 법적상한용적률인 400%까지 받을 수 있게 된다.

공공기여와 관련해서는 용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종 상향 시 공공기여 비율을 10%로 축소했다. 보행중심 생활공간(열린 공간), 가구별 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등을 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 대폭 확대했다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "이번 2030 기본계획 재정비를 통해 열악한 노후주거지의 정비 여건을 대폭 개선하고 사업추진 동력이 부족했던 사업장의 숨통이 트일 것으로 기대된다"며 "기본계획 재정비 이후에도 8·8 주택공급 확대방안이 신속하게 추진되도록 지속적으로 제도를 손질하겠다"고 말했다.

김성훈 기자