서울 아파트값 최고가 대비 90% 회복…내달 대출 규제 영향은?

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7∼8월 서울 아파트 거래가 강세…서초·용산구는 최고가 99% 회복
7월 거래량 4년 만에 최대, 상승 피로감·규제 우려에 이달은 매수세 주춤

올해 들어 서울 아파트값 상승세가 이어지는 가운데 7∼8월 계약된 서울 아파트 실거래 가격이 역대 최고가의 평균 90%까지 오른 것으로 나타났다.

내달부터 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 포함한 대출 규제가 한층 강화되는 가운데 아파트값 상승세가 주춤해질 것이라는 관측이 나오지만, 향후 아파트값 추이는 지켜봐야 한다는 신중론도 만만찮다.

26일 부동산R114가 올해 7∼8월 계약된 서울 아파트의 실거래가를 분석한 결과, 2021년 이후 동일 단지, 동일 주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가를 회복한 것으로 나타났다.

2021년과 2022년은 집값이 많이 오르던 시기로, 이 시기에 아파트값이 역대 최고가를 찍은 단지가 대부분이다.

구별로 서초구와 용산구는 올해 3분기 거래가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 올라섰다.

거래된 아파트들의 상당수가 사실상 역대 최고가를 넘어섰거나 육박했다는 의미다.

또 강남구가 97%를 회복하며 뒤를 이었고, 마포구와 종로구가 각각 95%, 성동구와 중구가 93%를 회복하는 등 강남권과 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 같은 직주근접형 도심 아파트의 가격 상승 속도가 상대적으로 빨랐다.

또 목동 재건축 호재가 있는 양천구와 송파·광진·영등포구가 각각 최고가의 92%까지 실거래가를 회복했고, 동작구(91%)와 강동구(90%)도 최고가 대비 90% 수준으로 거래가가 올랐다.

부동산R114 관계자는 “시장 금리가 하락하고, 1주택 종합부동산세 폐지 등이 추진되면서 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요가 급증하고 있다”며 “준상급지 위주로 상승 거래가 늘면서 가격 회복 속도가 빨라졌다”고 말했다.

특히 지난 6월에 이어 7월 거래량이 급증하면서 상승 거래도 증가했다.

올해 3분기 상승 거래 비중은 67%로, 하락(27%) 또는 보합(6%) 거래를 압도했다.

3분기 서울 아파트 평균 실거래가도 2분기 가격의 102%에 달했다.

개별 단지별로는 이미 전고점을 넘어선 곳들이 속출하고 있다.

매매 가격이 급등하면서 이달 들어서는 거래가 주춤하는 모습이다.

서울부동산정보광장에 따르면 7월 매매는 아직 거래 신고일이 일주일 남았는데 25일 현재까지 8534건이 신고돼 6월(7496건) 거래량보다 1000건 이상 많았다. 이는 2020년 7월(1만1170건) 이후 4년 만에 최다 거래량이다.

다만 8월은 현재까지 1849건이 신고돼 7월보다 거래량이 줄어들 전망이다.

이런 가운데 정부가 다음 달부터 전방위적인 대출 축소에 나서기로 하면서 부동산 시장에 변수로 작용할 전망이다.

금융당국은 가계부채 축소와 집값 상승을 막기 위해 다음 달부터 2단계 스트레스 DSR을 시행하는 등 대출 억제에 나설 방침이다.

2단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고, 대출 한도도 축소된다.

이미 일부 시중은행은 금융당국 눈치에 자체적으로 주택담보대출 금리를 높이고, 갭투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하기로 하는 등 돈줄 죄기에 나서고 있다. 정부는 연내 전세자금대출에도 DSR을 도입한다는 방침이어서 매매뿐만 아니라 전세 거래 시장도 위축될 것이라는 예상이 나온다.

조해동 기자