‘신축’ 살기 더 힘들어진다… 내년 분양 역대 최저

■ 2025년 14만 가구 ‘분양 기근’

올해 22만 가구 풀리면서 선방
3.6만 가구는 내년으로 미뤄져
1월에 1만6066가구 물량 집중

경기 변동 넘어 정책 이슈 얽혀
분양시장에 ‘역대급 한파’ 예고

내년 주요 건설사의 아파트 분양 물량은 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구로 집계됐다. 이는 부동산R114가 관련 통계를 집계한 2000년 이후 가장 저조했던 2010년(17만2670가구)의 수치를 밑도는 역대 최저 기록이다. 아직 계획을 확정하지 못한 GS건설·롯데건설·HDC현대산업개발 등의 잔여물량(1만1000여 가구)을 포함하더라도 16만 가구에 미치지 못해 분양시장에 역대급 한파가 몰아칠 것으로 전망된다.

부동산R114는 31일 올해 아파트 분양시장은 애초 우려와 달리 계획물량 26만5439가구 중 22만2173가구를 기록하며 계획 대비 83.7%의 양호한 실적을 보였다고 평가했다. 선호 지역의 분양물량이 늘어나 권역별로는 수도권 89%·광역시 75%·기타지방 78%로 전반적으로 선방했다. 이는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’과 서울과 지방 부동산 간 ‘양극화’ 현상이 맞물리며 분양시장이 일시적인 활기를 띠었기 때문으로 해석된다.

◇2024년 분양계획 33%가 2025년으로 미뤄져 = 올해 분양 실적이 좋았음에도 약 33%에 해당하는 3만6231가구의 분양이 내년으로 미뤄졌다. 전년 이월 비중(38%)보다는 줄었지만, 2023년(17%) 대비 두 배 수준으로 나타나 많은 사업장이 표류 중인 것으로 나타났다. 수도권(1만8167가구)과 지방(1만8064가구)의 이월 물량은 비슷한 수준으로 집계됐다. 각각 전체 이월 물량의 약 50%를 차지했다. 지방의 이월 비중은 전년(44%)보다 증가한 것으로 나타났다. 특히 지방 사업장의 어려움이 심화하고 있는 것으로 분석된다. 2025년 월별 분양 계획에서는 1월(1만6066가구)에 이월 물량이 집중될 것으로 보인다. 이후 4월과 5월의 봄철 분양 성수기에 각각 약 1만1000가구 수준의 분양이 예정돼 있다.

◇수도권 쏠림 현상, 내년에도 지속 = 올해 수도권 분양물량 비중은 53%로 예상됐으나, 실제로는 이보다 4%포인트 상승한 57%로 집계됐다. 이는 정주 여건이 양호한 수도권 중심의 분양 물량이 예상보다 증가했음을 보여준다. 내년 권역별 분양 계획은 수도권이 59%(8만5840가구), 지방이 41%(6만290가구)로 수도권 쏠림 현상이 더욱 심화할 것으로 보인다. 지역별로는 수도권에서 경기(5만550가구)·서울(2만1719가구)·인천(1만3571가구) 순으로 집계됐다. 지방에서는 부산(1만8007가구)과 충남(1만3496가구)이 1만 가구 이상을 기록했으나, 대부분 특정 지역(에코델타시티, 천안·아산탕정)에 집중될 전망이다.

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◇주요 정비사업 비중 감소 = 내년 아파트 분양 물량 중 자체사업(도급포함)은 53%(7만7157가구)·정비사업(리모델링 포함)은 47%(6만8973가구)로 집계됐다.

정비사업은 전년 대비 감소했다. 이는 수도권을 중심으로 정비사업 물량이 소진됐기 때문으로 보인다. 이로 인해 내년 대규모 정비사업(1000가구 이상)은 서울의 경우 래미안원페를라(1097가구)가 유일하다. 경기는 고양원당더샵포레나(2601가구)·의왕고천나재개발(1913가구)·딸기원2지구재개발(1096가구) 정도만 계획돼 있다.

올해 서울 분양 물량은 강남3구(서초·강남·송파)에 집중됐으나, 내년에는 동작구·영등포구·은평구 등으로 분양이 확대되며 중급지 비중이 늘어날 전망이다. 경기는 평택·오산·용인 등 반도체 중심 지역에서 분양이 집중됐던 올해와 달리, 내년에는 공급이 줄어들며 시장 열기가 한풀 꺾일 것으로 보인다. 인천은 올해 상급지인 연수구에 분양이 집중됐으나, 내년에는 중급지인 남동구로 분양 비중이 확대될 것으로 보인다. 이는 상급지에서의 분양 물량이 소진된 결과로 분석되며, 내년에는 상대적으로 수요가 낮은 지역에서 분양이 이뤄져 실적이 악화할 가능성이 크다.

◇2025년 분양시장, 장기침체의 기로=부동산R114는 내년 아파트 분양시장을 단순한 경기 변동을 넘어 정책적·경제적·구조적 이슈가 복합적으로 얽혀 역대 최저 물량을 기록할 것으로 전망했다. 시공능력평가 상위 10대 건설사의 올해 분양실적은 분양계획 대비 77%로 집계됐다. 삼성물산·현대건설·대우건설·DL이앤씨·GS건설의 실적은 계획 대비 평균 99%에 달했으나, 현대엔지니어링·포스코이앤씨·롯데건설·SK에코플랜트·HDC현대산업개발의 실적은 계획 대비 평균 59%에 그쳤다. 10대 건설사의 내년 분양계획물량은 10만7612가구로 올해(15만5892가구)의 69% 수준으로 집계됐다.

김영주 기자 everywhere@munhwa.com