오락가락 ‘토허구역’에 엇갈리는 집값 전망… 장기전으로 봐야[기고]

기고 - 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석

지난달 12일 해제됐던 토지거래허가구역(토허구역)이 불과 한 달여 만에 강남 3구와 용산구로 확대·재지정되면서 향후 주택시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 일각에서는 규제의 재강화가 단기적인 가격 안정을 도모할 수 있다고 보는 반면, 마포·성동·강동 등 인접 지역 및 수도권 외곽으로 주택 수요가 이동하며 가격 상승세가 확산될 가능성도 제기되고 있다.

과연 지금의 상승세가 대세 상승으로 갈 수 있을까? 불가피한 추가 기준금리 인하, 공급부족 등의 영향으로 집값 상승이 수도권 일부 인기 지역으로 확산될 수는 있지만, 지난 2014년과 같은 대세 상승 국면으로 진입하기 위해서는 몇 가지 시장 요건들이 충족돼야 한다.

첫째, 기준금리가 추가로 인하돼 유동성이 더욱 풍부해져야 한다. 2014년 대세 상승의 핵심 요소 중 하나는 금리 인하와 금융 완화 정책이었다. 2012년 3.25%였던 기준금리는 2014년 2.00%, 2016년 1.25%까지 낮아지면서 시장 내 유동성이 급격히 증가했다. 지난해 10월부터 세 차례 기준금리가 인하됐으며 심각한 내수 경기 악화로 추가적인 기준금리 인하 가능성도 열려 있기는 하지만, 대내외적인 불확실성이 여전히 크기 때문에 앞으로 기준금리가 얼마나 더 인하될지가 중요하다.

둘째, 자금 조달 환경이 원활해야 한다. 2014년에는 박근혜 정부가 주택담보인정비율(LTV)을 70%, 총부채상환비율(DTI)을 60%로 완화하면서 본격적인 상승장이 시작됐다. 그러나 현재는 LTV보다 더욱 강력한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되고 있다. 특히, 오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 도입되면 변동금리 대출자의 대출 한도가 더욱 축소되고, 이는 대출 의존도가 높은 수도권 외곽 지역의 주택 매입 수요를 위축시킬 요소로 작용할 것이다. 향후 정부의 대출 규제 완화 여부가 시장의 중요한 변수다.

셋째, 가계 소득 증가와 경제 성장이 뒷받침돼야 한다. 2014년 당시 박근혜 정부는 가계소득 증대를 위해 기업소득 환류세제, 재정 지원 확대, 주택시장 정상화 등의 정책을 시행했다. 하지만 현재는 국내외 정치적 불확실성과 소득 격차 심화가 진행되고 있으며, 이런 불확실성이 얼마나 안정화될지도 중요한 관건이다. 실질적인 가계 소득 증가 없이 주택 시장이 지속적인 상승세를 유지하기는 어렵다.

넷째, 거래량의 증가가 지속돼야 한다. 월별 서울 아파트 매매 거래량은 2014∼2015년까지 평균 4000건 수준이었지만 2016년에는 5000건, 2017년에는 6000∼7000건, 2019년에는 8000건까지 증가했다. 아파트 매매가격 상승률도 2014년부터 2021년까지 꾸준히 이어졌다. 이런 흐름을 고려하면 거래량이 일정 수준 이상 지속적으로 증가하는지가 대세 상승의 중요한 판단 기준이 될 수 있다.

무엇보다 대출 규제, 무거워진 세금, 소득 격차 심화 등으로 자산가들조차 여러 채가 아닌 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 상황이다. 서울 강남구 압구정동 아파트를 매입하려고 했던 사람들이 토허구역 지정으로 마포나 경기도권에 대체 투자하기는 힘들다는 것이다. 여러 채 소유가 부담스럽지 않았던 과거에는 강남발 집값 상승이 수도권 전반으로 확산되면서 ‘묻지마 투자’ ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 투자) 등의 방식이 통했지만, 이제는 부동산 시장도 장기전이다. 투자자들은 지역별 시장 차별화를 고려하면서 장기적인 시각으로 접근하는 것이 중요하다.