<김순환 기자의 부동산 깊이보기>분양가 상한제가 경기침체와 만날 때

민간택지 분양가 상한제 10월 시행 발표 이후 부동산 시장의 혼돈 양상이 어지럽습니다. 한국 경제는 갈수록 위기로 치닫고 있는데 서울 등 주요 지역 주택시장만 대안(代案) 없는 혼돈 속으로 빠져들고 있기 때문이지요. 부동산 전문기관이나 전문가들의 중구난방 분석도 이런 시장의 혼란을 오히려 부추기고 있습니다. 경기침체와 민간택지 분양가 상한제가 맞물리면서 가져올 파장을 고찰하지 못한 채 ‘주택 공급 부족’ 등 너무나 뻔한 말들만 나오는 상황이지요. 공급 부족은 서울 등 주요 지역 주택 시장의 오래된 과거이며, 현재, 미래라는 점을 전문기관·전문가들이 더 잘 알고 있는데도 말이죠.

10월 시행되는 민간택지 분양가 상한제가 ‘핀셋 규제’로 갈지, 서울과 주요 지역 전체를 묶을지는 10월 중 판가름 나겠지만 민간택지 분양가 상한제만으로 부동산 시장 패러다임이 바뀔 가능성은 크지 않습니다. 우리는 집값이 급등한 지역을 가리키는 ‘버블세븐’(서울 강남 3구 등 7개 지역)이 나오는 등 거품 논란이 거센 시기에 나왔던 민간택지 분양가 상한제 시행(2007년 9월)에서 경험했기 때문이지요. 시장에 충격은 주었지만 급등하는 집값을 제어하지 못했지요. 하지만 민간택지 분양가 상한제는 ‘규제를 위한 규제’, 엄포성 정책이 아닙니다. 분양가 상한제와 맞물려 올 거주의무(최대 5년), 전매제한(최대 10년)이 구체적으로 어떤 지역(사업장)에 적용되느냐에 따라 확연히 달라집니다. 실수요자라면 몰라도 10년 후에 팔 수 있는 주택을 공급받으려는 투기·투자자는 없을 것이기 때문이죠. 특히 민간택지 분양가 상한제는 경기침체와 맞물리면 위력을 발휘합니다. 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 이를 증명했지요. 당시 민간택지 분양가 상한제를 포함한 각종 부동산 규제가 경기침체와 맞물리면서 서울 집값은 3∼4년간 예상보다 많이 떨어지면서 ‘거품 붕괴’를 가져왔지요.

정부의 거의 모든 부동산 정책은 시장의 안정을 위한 것입니다. 실제로 무주택 실수요자들의 주택 마련을 더 쉽게 해 국민 주거 안정에 이바지하는 경우가 많고요. 문제는 한국 경제성장률이 2%를 밑돌 가능성이 커지는 등 경기가 악화일로에 있다는 점입니다. 주택경기도 5년 상승 후 하향 변곡점에 있고요. 이런 상황에서 켜켜이 쌓인 부동산 규제 위에 다시 민간택지 분양가 상한제가 덮쳤습니다. 실수요자들은 청약가점을 최대한 높여 낮은 분양가에 내 집을 마련하는 기회로 활용하고, 일반 투자자들은 정부 정책에 유연하게 대응해야 하겠지요. 한국 경제 위기와 부동산 규제가 꾸러미로 맞물린 지금은 단기간의 투자이익 집착보다 미래 이익을 보는 혜안이 필요한 시기입니다.

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