“文언급 유휴지개발, 공급량 적어 실효성 없어… 도심 초고층 아파트 허용 ‘공급 시그널’ 줘야”

부동산 전문가 분석

문재인 대통령이 20일 개발제한구역(그린벨트)을 해제하지 않는 대신 국공립 유휴 부지와 태릉골프장 등을 적극 개발하겠다는 주택 공급안을 내놓았지만, 시장의 평가는 냉랭한 상황이다. 대부분 유휴부지는 그간 꾸준히 개발을 시도해왔지만 실패한 지역이 많은 데다, 공급할 수 있는 가구 수가 많지 않고 개발에 걸리는 시간도 길어질 수 있기 때문이다. 정부는 주택 공급 확대 전담반을 마련해 이달 말까지 구체적인 주택 공급 방안을 내놓겠다는 입장이지만, 전문가들은 재개발·재건축 단지 규제 완화, 도심 초고층 아파트 허용 등 시장에 수요자가 원하는 지역에 빠르게 양질의 주택을 공급할 수 있다는 시그널을 줘야 한다고 강조했다.

여권이 그린벨트도 해제하지 않고, 재개발·재건축 규제 완화도 선을 그으면서 고려 중인 대책은 대부분 서울 곳곳에 산재한 자투리땅을 긁어모으는 식이다. 태릉골프장 부지 활용은 1만 가구 공급에 그치고, 육군사관학교를 포함해도 2만 가구에 불과하다. 21일 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지금 집값이 오르는 이유는 공급이 부족하고 수요가 집중돼 있기 때문인데 정부는 원인을 모르는 건지 엉뚱한 짓만 하고 있다”며 “공급을 늘리거나 수요를 분산하려면 결국은 도심 재개발·재건축 규제를 완화하고 용적률·층고 제한도 완화해 공급을 늘리고 강남 거주민이 다른 지역으로 이전할 때 세금 혜택을 주는 등 수요를 분산하는 방법이 필요하다”고 지적했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표도 이날 “강남권 등 서울 재건축단지 용적률을 대폭 상향하는 방법으로 조기 공급의 물꼬를 트고, 개발 이익은 장기임대 시프트 등으로 공급하는 게 그나마 수요자가 원하는 곳에 주택을 공급할 수 있는 길”이라고 말했다. 박 대표는 이어 “서울은 고층 아파트에 부자들이 살고 있지만, 싱가포르 등은 중산층 서민이 많이 산다”며 “도심 고밀도 개발을 통해 초고층 아파트를 중산층 서민에게 공급해야 한다”고 역설했다. 김승배 피데스 개발 대표는 “주택 공급을 위해서는 정부와 자치단체가 수십 년 전에 만들어 놓은 (토지)용도 지구 제도와 용적률 제도를 대폭 개선해야 한다”며 “지금은 도심 용적률을 과감하게 상향해 원활한 주택 공급이 이뤄진다는 신호를 줘야 집값이 안정될 것”이라고 말했다.

양지영RC연구소의 양지영 소장은 “역세권 고밀도 개발, 공공 유휴부지와 가로주택 정비사업 등이라도 활성화해야 하는데 이들 대책만으로는 공급할 수 있는 주택에 한계가 있다”며 “서울에서 주택을 확실하게 공급하는 방법인 재건축·재개발사업 규제를 풀어야 한다”고 강조했다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “서울 재개발·재건축 규제 완화는 기본으로 해야 할 사안”이라며 “3기 신도시의 용적률을 높이고, 속도감 있는 진행을 통해 주택 조기 공급에 나서 시장의 불안을 잠재워야 한다”고 말했다. 김 연구위원은 “수도권 그린벨트 지역을 가보면 극심한 훼손으로 ‘그린벨트가 아닌 브라운(Brown)벨트(그린벨트 훼손 지역)’가 돼 있다”며 “브라운벨트의 경우 (저층 주택 공급 등) 활용 방안을 찾아야 한다”고 덧붙였다.

김순환·이승주 기자