<포럼>욕망투표 궤변, 집값 재앙 더 키운다

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이창무 한양대 도시공학과 교수

4·7 서울시장 보궐선거 결과는 한마디로 충격적이었다. 하지만 누구도 국민의힘이 잘해서 압승했다고 주장하지 못한다. 정부·여당의 정책 실패가 그 주요 원인이고, 그중 반시장적이고 무지한 계도주의로 몰아붙인 잇단 주택정책 실패가 이번 선거 결과를 만들었다.

선거 다음 날, 한 라디오 방송에서 흘러나온 강남 4구의 높은 투표율에 대한 여야 두 의원의 상반된 해석이 귀에 남는다. 여당 의원은 이를 고가주택 소유자들의 부동산에 대한 기대(재건축), 욕망, 세금 거부를 집단으로 표현한 이익투표라고 매도했다. 과연 그럴까. 강남구의 자가점유 비율은 35%에 불과하고, 임차가구 비율은 65%나 된다. 그런데 강남구 투표율이 61%, 오세훈 후보의 득표율은 70%를 넘어섰다는 것은 강남의 세입자들도 대다수 문재인 정부로부터 마음을 돌렸다는 것이다. 같이 출연한 야당 의원의 “집 가진 사람은 세금이 올라서 짜증 나고, 집 살 사람은 대출 규제로 허탈하고, 세 들어 사는 사람은 임대료가 올라 힘들어, 모두가 열 받은 결과”라는 해석이 올바른 진단이다.

이번 서울시장 보궐선거의 핵심 논제는 피할 수 없이 재건축 및 재개발의 활성화다. 오 시장은 민간 주도로 그 성과를 얻어내겠다는 것이었고, 민주당 박영선 후보도 공공의 역할이 지나치게 강조된 2·4 대책의 문제점을 알고 민간 정비사업의 활성화 불씨도 살려 놓고 있었다. 사실, 변창흠 국토교통부 장관의 대책은 정비사업과 관련된 논란에 몇 가지 논란거리가 정리됐고, 이는 민간 주도의 경우도 똑같이 해당한다.

가장 중요한 점은 첫째, 고용 접근성이 좋은 도심지역에 고밀 주거 개발을 적극 수용했다는 사실이다. 공공성 강화와 수익성 보장을 함께 담기 위해 과도한 용적률을 인정했다는 게 문제긴 하지만. 둘째로, 도시재생사업의 한계를 인정하고 서울에서 요구되는 양질의 아파트 공급을 늘릴 수 있는 수단은 재개발 및 재건축일 수밖에 없다는 사실을 인정했다는 것이다. 셋째로, 공공주도 정비사업의 진행을 위해 재건축 대상 아파트의 안전진단에 대한 규제가 완화되고, 재개발의 경우는 주택 노후도 기준을 완화한다는 건 정비사업이 주택이 못 쓰게 돼 진행되는 사업이 아님을 간접적으로 인정한 것이다. 결국, 이 세 가지 방향성의 전환은 공공 주도든 민간 주도든 달라질 아무런 이유가 없어야 한다.

재건축을 억제한 가장 중요한 이유는 기존 주택 가격을 자극한다는 것이다. 그러나 문 정부 4년 동안 재건축을 막았는데도 서울 아파트 가격은 70% 넘게 올랐다. 이왕 이렇게 오를 것 초기부터 억제하지 않고 진행하게 놔뒀더라면 지금은 역전세난으로 아파트시장의 침체를 걱정해야 하는 상황이 됐을 가능성이 크다. 단기적인 가격 상승은 정비사업을 진행시켜 중장기적인 시장 안정을 달성하기 위해 넘어야 할 허들이다.

시장가격이 오를 때 정비사업이 진행되지 못하고 지지부진해지면, 높아진 가격에 구매한 소유주가 누적됨에 따라 올라간 가격이 비용으로 변질돼 정비사업을 어렵게 한다. 힘들게 주어진 용적률 인센티브의 효력이 사라지기 전에 공공과 민간의 합리적인 역할 분담을 통한 시너지 효과로 소유자도, 분양대기자도, 세입자도 모두 불만을 덜어낼 수 있는 상황이 오기를 바란다.