매입임대 폐지 방침 후폭풍…전월세 시장 뇌관되나

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찬반 충돌…“특혜 폐지 당연” vs “서민주거안정 역행”

여당인 더불어민주당이 주택시장 안정책으로 내놓은 매입 임대제도의 폐지 방침을 놓고 논란이 거세다.

한쪽에서는 등록 임대 제도가 다주택자들의 세금 회피 수단으로 변질하거나 물량 잠김을 부추겨 시장을 왜곡했다는 지적이 있지만 다른 쪽에서는 이 제도가 폐지될 경우 주택 전월세 시장과 매매시장에 큰 충격을 몰고 올 것이라고 우려한다.

정부의 신뢰 추락은 불가피해졌다. 4년 전만 해도 권장했던 정책을 스스로 뒤집어야 하는 상황이 됐기 때문이다.

◇ 다주택자 특혜 논란에 극약 처방

지난 2017년 8월 4일 당시 김현미 국토교통부 장관은 청와대 뉴미디어비서관실과의 인터뷰에서 “임대사업자로 등록하면 세제·금융 혜택을 다 드리니 다주택자는 임대사업자로 등록하시면 좋겠다”고 했다. 임대 사업의 투명성을 높여 서민 주거 안정을 꾀하겠다는 취지였다.

하지만 여당 부동산특별위원회는 지난 27일 건설임대는 유지하되 매입임대는 신규등록을 폐지하고 기존 사업자의 양도소득세 중과배제 혜택도 거둬들이겠다고 했다.

지금까지는 자동말소 사업자의 경우 양도세 중과를 무기한 배제했으나 앞으로는 말소 후 6개월까지만 이 혜택을 부여해 매물을 내놓도록 유도하기로 했다.

이는 임대사업자들에게 과도한 세제 혜택을 주는 바람에 조세 정의 논란과 함께 등록 말소된 사업자들이 매물을 시장에 내놓지 않아 집값 안정에 장애 요인이 되고 있다는 인식을 깔고 있다.

김진표 특위 위원장은 “임대사업자에게 그동안 다양한 세제 지원을 해준 것이 일종의 조세피난처로 작용했다. 그러다 보니 시장에 매물잠김 현상이 유발됐고 집값을 올리는 요인이 됐다”고 말했다.

대권 주자인 이재명 경기도 지사는 지난 4월 30일 페이스북에 “임대주택을 23채, 26채씩 보유하고도 종부세 전액 면제와 재산세 감면을 받는 황당한 사례까지 나오고 있다”며 “민간 임대사업자 특혜 폐지는 주택정책의 올곧은 방향성과 의지를 보여주는 초석이 될 것”이라고 제도의 철폐를 압박했다.

기획재정위원회 소속인 김두관 의원은 4월 26일 “2019년 서울의 40㎡ 이하 주택 57만7천154호 중 임대사업자 보유가 전체의 52.85%인 30만5천10호로 나타났다”면서 “임대사업자에게 다양한 세제 혜택을 준 것이 집값 폭등의 가장 큰 원인”이라고 했다.

민주당은 지난 2월 말까지 임대사업이 종료된 자동말소 주택 36만호 가운데 매매가 이뤄진 물량은 2.2%에 불과하며, 자진말소 주택은 1만4천호 중 21.4%만 매물로 나왔다고 분석했다.

지난 1994년 전월세 시장 안정을 위해 도입된 임대사업자 제도는 임대료 인상 제한(5%), 임대 의무기간(10년) 등의 공적 의무를 지는 대신 종부세 합산 과세 배제, 양도세 중과 배제, 임대소득세 감면 등의 혜택이 주어졌다.

하지만 이 제도가 다주택자의 투기 수단으로 변질했다는 비판이 일면서 지난 2018년 9·13 대책 이후 세제 혜택을 축소하기 시작했고, 작년 7·10 대책 때는 단기임대(4년)와 아파트 매입 임대(8년) 제도를 폐지했다. 자동말소와 자진말소가 증가하면서 현재 남아 있는 등록임대주택은 약 100만호 정도로 추정된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부와 여당은 전월세 상한제가 제도화되고 계약갱신청구권도 있으니 혜택을 주면서까지 등록 임대 제도를 유지할 필요가 없다고 판단한 것으로 보인다”고 했다.
◇ “세제 혜택 폐지 당연” vs “전월세 불안 뇌관”

임대사업자 제도가 폐지 수준을 밟을 경우 정부의 정책 신뢰성 추락은 불가피해졌다. 정책의 일관성과 법적 안정성을 스스로 훼손했기 때문이다.

민주당의 제도 폐지 방침에 대해서는 찬반이 갈렸다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “전국 가구 중 40% 정도가 임대 주택에서 생활하는 상황에서 등록 민간임대가 사라지면 공백을 어떻게 매울 것인가가 심각한 문제가 될 것”이라면서 “임대 공급에 문제가 생기면 전월세 시장이 불안해지고 이는 기존 집값 상승으로 전이될 수 있다”고 했다.

그는 “지금 임대 주택은 빌라, 다세대가 대부분이고 여기서 사는 사람들은 저소득층이나 주거비를 부담스러워하는 1인 가구가 많은데 누가 이들에게 임대주택을 공급해 줄지 걱정”이라고 했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “임대차 3법이 시행되면서 4년마다 임대료가 급격한 변동성을 보이게 됐는데 임대사업자에 대한 혜택이 끊기면 이런 현상은 더욱 가중될 것”이라고 했다.

심교언 교수 역시 “지금은 대출 규제 등으로 임대사업자의 물량이 나온다고 해도 받아줄 사람이 별로 없을 것”이라면서 “임대 공급이 줄면 전월세난이 심각해지고 중장기적으로 주택 가격을 밀어 올릴 수 있어 결과적으로 서민 주거 불안을 더욱 키울 수 있다”고 우려했다.

하지만 반론도 만만치 않았다. 김헌동 경실련 아파트거품빼기운동본부 본부장은 “동네 구멍가게도 사업자 등록을 하는 마당에 임대사업자가 등록하는 건 당연한데도 이들에게 과도한 세금 혜택을 준 것은 처음부터 잘못이었다”고 했다.

그는 “특혜를 주면서 유지한 임대사업자 제도가 과연 전월세 시장 안정에 도움이 됐느냐”면서 “임대사업자의 임대료가 주변 시세보다 싸다고 하지만 실제 그러한지 파악도 되지 않는다”고 지적했다.

안진걸 민생경제연구소 소장은 “정책의 신뢰성에는 문제가 있는 게 사실이지만 임대사업자들에 부여하는 온갖 세제혜택에 대한 국민들의 반감이 크다”면서 “다주택자들의 투기와 불로소득, 세제 특혜를 배제한다는 차원에서 임대사업자 혜택 폐지는 바람직하다”고 했다.

김용원 참여연대 조세재정개혁센터 간사도 “조세 정의라는 관점에서 보면 사업소득이 있는 사람이라면 비용 공제후 다 세금을 내는데 임대사업자들은 주택을 살 때, 보유할 때, 팔 때 모두 세금 혜택을 받고 있다”면서 “이는 과도한 혜택이어서 거둬들이는 게 당연하다”고 했다.

<연합뉴스>