용산정비창 용적률 1500%이상으로…롯데타워보다 높은 빌딩 들어선다

■ ‘용산국제업무지구 개발’ 구상

여의도공원 2배규모 알짜부지
주거시설 줄고 상업시설 확대

주택공급 6000가구로 줄지만
전자상가 주상복합 건설 검토
지하도로·GTX·UAM 연계도

서울시가 26일 발표한 ‘용산국제업무지구 개발구상’에서 가장 주목할 만한 부분은 주택 공급보단 비주거(업무·상업) 시설 확충에 강조점을 뒀다는 점이다. 문재인 정부 시절 용산정비창 일대에서 공공 임대주택 포함, 1만 가구 주택을 공급하는 계획이 수립됐지만, 윤석열 정부 들어서 이에 대해 대대적으로 수정이 가해진 것이다. 시는 이번 발표를 계기로 ‘단군 이래 최대 개발 사업’으로 불리다 글로벌 금융 위기와 부동산 경기 침체로 좌초됐던 용산국제업무지구 프로젝트가 다시금 본격화할 것으로 기대하고 있다.

이날 발표된 시 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지는 직주 혼합의 콤팩트시티 형태로 조성된다. 사업구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 총 약 49만3000㎡다. 현재 코레일, 국토교통부, 한국전력 등이 각각 72%, 23%, 5% 보유하고 있다.

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시는 용산정비창 부지 전체를 여러 개의 획지로 나누고 ‘다용도 복합개발’을 허용할 예정이다. 이를 위해 입지규제최소구역을 최초로 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 입지규제최소구역은 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용 용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제 특례를 말한다. 123층의 롯데월드타워보다 높은 빌딩이 들어설 수도 있다. 시 관계자는 “국제업무지구의 상징성과 서울을 대표하는 경관 창출을 위해 높이 제한은 최소화할 것”이라면서도 “주변 지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정”이라고 말했다.

주택 공급은 임대주택을 포함해 6000가구(85㎡ 기준) 정도 이뤄질 것으로 관측된다. 문재인 정부 시절엔 이 지역에 1만 가구 공급 계획이 있었으나 그보단 줄었다. 시는 이와 관련, 용산 전자상가 주상복합 건설 등을 통해 부족한 부분을 보완하는 방안을 국토부와 협의 중이라고 밝혔다.

이 밖에 시는 이 지역을 국제업무지구에 걸맞게 최첨단 정보통신기술(ICT) 인프라를 갖춘 스마트 도시로 발전시킨다는 복안을 내놨다. 지하도로는 물론 미래교통수단인 도심항공교통(UAM)과 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 ‘모빌리티 허브’를 갖출 예정이다.

시는 한 번 좌초된 사업이었다는 점을 고려해 무엇보다 이번 구상의 실현 가능성을 높이는 데 방점을 뒀다. 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 주도의 통개발 대신 공공기관인 서울주택도시공사(SH)와 코레일이 ‘공동사업시행자’(코레일 70%, SH 30%)로 사업을 추진하는 ‘단계·순차적’ 개발로 가겠다는 계획이다. 별도의 전담 조직인 ‘용산개발청(가칭)’ 구성도 검토 중이다. 서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커(핵심 시설) 부지 착공을 목표로 삼고 있다.

곽선미 기자 gsm@munhwa.com