클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호가 투자한 미국 텍사스(Texas) 댈러스(Dallas)에 위치한 시티라인(Cityline) 내 오피스. 미래에셋자산운용 제공.
손실은 면치 못해…매입가 대비 25% 하락
최근 해외 부동산 시장에 얼어붙은 가운데 미래에셋자산운용이 미국 텍사스에 투자한 오피스 빌딩 매각에 성공했다. 해외 상업용 부동산이 높은 공실률로 수익성 하락을 면치 못하는 가운데 매각이 성사돼 관심이 쏠린다.
미래에셋자산운용은 30일 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호(이하 맵스미국9-2호)’의 자산 매각을 위한 매매계약 체결이 완료됐다고 공시했다. 이 펀드는 미래에셋이 지난 2016년 9월 모집한 국내 1호 미국 부동산 공모 펀드로, 내년 3월 만기를 앞두고 매각 성사 여부가 주목됐다.
‘맵스미국9-2호’는 미국 텍사스주 댈러스 리차드슨의 복합단지인 시티라인 내 오피스 4개 동과 부속 건물로 구성돼 있다. 전체 임대 면적은 약 6만 평 이상이며, 장기 임대차 계약으로 공실률이 0%를 유지하고 있다. 북미 최대 보험사인 스테이트팜이 2037년까지 오피스 전체에 대한 장기 임차 계약을 맺으면서 초우량 자산으로 평가받고 있다.
이번 ‘맵스미국9-2호’ 공개 매각에는 다수의 매수자들이 참여한 것으로 알려졌다. 미래에셋자산운용은 이 중 가장 높은 가격을 제시한 미국 기관투자자와 지난 24일(현지시간) 매매 계약을 체결했다. 매각가는 약 7830억 원으로, 최근 미 중부 지역의 상업용 오피스 거래 중 가장 큰 규모의 거래다. 다만 미래에셋자산운용의 매입가 대비 약 25% 정도 하락했다. 투자 자산의 절반은 회수 가능한 수준이며, 투자자들은 기존 배당금 포함할 경우 원금 수준까지 회수할 수 있을 것으로 보인다.
‘맵스미국9-2호’는 출시 열흘이 채 안 돼 모집액 3000억 원이 완판된 상징성 있는 국내 1호 미국 부동산 공모펀드다. 미국 기준금리가 0.25~0.50% 수준이던 시절, 개인 투자자들이 미국 부동산에 투자해 연 4~5% 수익을 올릴 수 있을 것으로 전망됐다, 그러나 코로나19 등을 거치며 부동산 시장 변화로 안정적인 임대 수입 확보가 어려워졌고, 큰 폭의 자산가치 하락을 경험하고 있다. 환매를 위한 리파이낸싱이나 자산매각이 더뎌지면 투자자들의 원금 손실 위기는 더욱 커질 수밖에 없는 상황이다. 국내 운용사들은 손실 위기에 처한 공모형 해외부동산 펀드를 청산하기 위해 노력하고 있으나, 펀드 특성상 리파이낸싱 자체가 어려운데다 갈수록 시장 침체와 금리상승으로 자산 매각에 빨간불이 켜지면서 줄줄이 환매를 연기하고 있다.
업계 관계자는 "미국 상업용 부동산 시장은 전년 대비 절반 수준의 거래량이 집계되며 대형 부동산들의 유동성 문제가 대두되고 있는 상황"이라며 "이번 거래는 어려운 시장 환경 속에서도 원활하게 매각을 성사시키며 시장 변동성으로 인한 추가 가치 하락 및 투자자의 추가 출가 가능성에 대한 리스크를 해소한 의미있는 거래로 볼 수 있다"고 말했다.
김지현 기자
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