11개월만에 ‘보합’… 오피스텔 바닥쳤나

■ KB 상업용 부동산시장 리뷰

9월 매매가지수, 하락세 멈춰
고금리·역전세 등 영향에 추락
경매 건수 증가는 긍정적 요인
회복까진 상당시간 소요될 듯

전세 사기와 역전세난이 본격화한 지난해 하반기 이후 끝없이 추락해 온 오피스텔 시세가 보합세로 전환했다. 오피스텔 시장이 바닥을 친 것 아니냐는 관측이 나오고 있다. 다만, 회복세에 접어들기까지는 상당한 시간이 필요하다는 분석이 우세하다. 수요가 높은 지역 서울 아파트들이 분양가상한제 적용을 받는 만큼 오피스텔의 분양가가 상대적으로 비싸게 느껴지는 데다, 주택 수에 포함되는 등 오피스텔에 대한 주택 규제도 여전하기 때문이다.

27일 KB상업용부동산 시장 리뷰 4분기 보고서에 따르면 오피스텔 매매 가격지수는 지난 9월 하락세를 벗어나 보합세로 전환됐다. 지난해 10월부터 11개월간 이어진 하락세가 멈췄다. 오피스텔은 지난 주택가격 상승기 때 소형 아파트의 대체재로 부상하면서 가파른 상승세를 보였다. 하지만 지난해 하반기 들어 하락세로 돌아선 이후 올해 1월에는 전달보다 0.9% 급락했다.

오피스텔 시장 추락의 배경엔 고금리에 따른 투자 수요 감소와 역전세와 전세 사기 사태 등이 작용했다. 이에 더해 정부의 주택 정책도 오피스텔 시장의 어려움에 기름을 부은 형국이 됐다. 서울 강남 3구와 용산구 등 선호 지역 아파트에 적용 중인 분양가 상한제는 신축 오피스텔의 상품 경쟁력을 상대적으로 떨어뜨리는 결과로 이어지고 있다. 지난 9월 정부가 부동산 공급 대책에 오피스텔의 주택 수 제외 카드를 포함할 것이라는 기대감이 나왔지만 무산되면서 오피스텔 시장은 여전히 ‘사면초가’의 처지라는 분석이다. 2020년부터 2022년 상반기까지 1만3000가구에 달했던 오피스텔의 월평균 거래량이 최근 1년간 5000가구 안팎에 불과하다.

업계에서는 오피스텔 분양 시장의 침체가 장기화할 것으로 보고 있다. KB금융지주경영연구소는 “2020년 아파트와 오피스텔의 분양가 차이는 7%에 불과했으나 이듬해 46%로 대폭 늘었다”며 “아파트보다 열악한 상품성, 높은 토지 매입 비용, 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움이 오피스텔 개발 원가를 높이는 점 등이 오피스텔 투자 매력도를 급감시키고 있다”고 평가했다.

다만, 오피스텔 시세 하락 폭 둔화에 더해 오피스텔 경매 건수가 증가하고 매각가율이 떨어지면서 임대 수익률이 개선되고 있다는 점은 긍정 요인으로 꼽힌다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 10월 서울 오피스텔 낙찰 물건 19건 중 3억 원 이하에 낙찰된 물건은 14건으로 집계됐다.

김영주 기자 everywhere@munhwa.com