상업용 부동산 양극화 극심… ‘서울 오피스’ 만 봄날

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상가 임대료 떨어지고 공실률 상승
경매 쏟아지지만 낙찰률 18.5%
13번 유찰, 감정가 6.5%에 매각도

IT회사 밀집 오피스는 수요 급증
서울·지방 지역별 양극화도 심화

상업용 부동산 시장에서 극심한 양극화가 일어나고 있다. 개인 투자자가 몰리는 상가의 경우 임대료가 하락하고 공실률은 높아지며, 경매 시장에서조차 헐값에도 낙찰되지 않는 애물단지로 전락하고 있다. 반면 기업 등 큰손의 투자 수요가 대부분인 오피스는 서울·경기 주요 도심을 중심으로 공실률이 낮아지면서 임대료도 가파르게 상승 중이다.

소비 심리 위축으로 상업용 부동산이 전반적으로 부진을 면치 못하고 있지만, 정보기술(IT) 업계 등이 밀집한 일부 오피스 지역과 이 지역들의 배후 상권이 SNS에서 주목을 받으며 수요를 빨아들인 결과로 분석된다.

26일 부동산 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 경매시장에 상가 매물이 쏟아지고 있다. 올해 1분기 법원경매에 나온 상가매물은 5031건으로 지난해 같은 기간(2803건)보다 79% 급증했다. 하지만 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수)은 2022년 29.2%에서 2023년 19.4%로 떨어졌다. 올해 1분기에는 18.5%에 그쳤다.

경매시장에서 유찰을 거듭해 감정가의 10%에도 못 미치는 헐값에 매각된 사례도 속출하고 있다. 서울 종로구 효성주얼리시티 지하 1층 상가는 감정가 1억5200만 원에 경매로 나왔으나 13차례 유찰된 끝에 988만 원에 팔렸다. 감정가의 6.5% 수준이다. 업계 관계자는 “고금리에 상권이 침체된 영향도 있고 최근 젊은층을 중심으로 온라인 소비가 확산하면서 오프라인 매장을 찾는 수요가 크게 줄었다”고 설명했다.

한국부동산원이 내놓은 1분기 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 전국의 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 0.93% 상승했다. 반면 중대형 상가의 임대가격지수는 전 분기 대비 0.04% 하락했다. 소규모 상가와 집합 상가도 각각 0.13%, 0.07% 하락했다.

지역별 양극화도 극심해지고 있다. 서울은 강남대로, 테헤란로, 광화문 등 도심 지역을 중심으로 IT 업계 등의 수요가 이어지며 오피스 임대가격지수가 전 분기 대비 1.33%나 상승했다. 또 서울 오피스 공실률은 자연공실률(이전 및 계약 만료 등으로 인한 자연스러운 공실 수준) 수준인 5.4%에 불과했다. 반면 부산, 인천, 광주 등 대부분 지역에서는 오피스도 15%가 넘는 공실률을 나타내 서울과 차이가 극명했다.

하락을 면치 못하고 있는 상가 임대료 역시 서울 일부 지역에서만큼은 가파르게 상승 추세다. 수요가 풍부한 오피스의 배후상권이거나 SNS의 영향으로 활성화된 상권의 경우다. 전국적으로 임대료 낙폭이 가장 컸던 소규모 상가 임대료도 테헤란로 1.15%, 시청 0.79%, 광화문 0.74%, 압구정 2.43%, 뚝섬 1.89%, 용산역 1.80% 등 높은 상승률을 나타냈다.

김영주·박지웅 기자