전세가 지수 역대최고치… 전세대출 규제 고삐 더 조인다

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실거래가 지수 16개월째 ↑
“향후 2년간은 계속 오를 것”
세입자, 갱신청구권 미루기도
정부, DSR 확대적용 등 검토

서울 아파트 전세 실거래가 지수가 16개월 연속 오르면서 사상 최고치를 기록했다. 매매만 아니라 실거주 수요로 형성되는 전세 가격도 2년 전 전고점을 돌파한 것이다. 2∼3년 사이 전세가 상승 가능성에 계약갱신청구권 사용을 미루는 세입자들이 느는 경향까지 부동산 시장 현장에서 파악되고 있다. 이 가운데 가계부채 증가세를 잡기 위해 정부가 수도권 주택담보대출 한도를 축소한 데 이어 전세대출 규제의 고삐를 더욱 조일 가능성에 무게가 실린다.

22일 한국부동산원 지역별 아파트 전세 실거래가 지수를 보면 지난 5월 서울 아파트 전세 실거래가 지수는 129.6을 기록했다. 지난해 2월 113.1로 바닥을 친 서울 전세 실거래가 지수는 이후 16개월 내리 상승하고 있다. 지난 4월(128.4) 이미 2022년 9월 전고점(127.9)을 넘어선 뒤 다시 한 번 고점 기록을 경신하며 사상 최고치를 기록한 것이다.

서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 지난해 7월(50.9%)부터 지난달(53.9%)까지 1년째 상승하고 있다. 매매가보다 전세가가 더 큰 폭으로 오르면서 전세가율이 치솟고 있는 것으로 분석된다. 반면, 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율인 전월세 전환율은 낮아지고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 주택 전월세전환율은 지난 4월 5.2%에서 매월 0.1%포인트씩 하락하더니 6월 5%를 기록, 지난해 2월(5%) 이후 16개월 만에 최저치를 나타냈다. 이 수치가 낮아진다는 것은 전세 수요가 월세 수요보다 높아 월세를 전세로 변경할 때 전세보증금이 그만큼 높아진다는 의미다.

하반기 기준 금리 인하 가능성이 높게 점쳐지는 가운데 아파트 공급 부족이 지속되면서 서울 아파트의 전세가 상승은 당분간 지속될 것이란 전망이 나온다. 전세가 상승에 무게가 실리자 거주 수요가 몰리는 강남 3구 등 지역에서는 세입자들이 계약갱신청구권 사용을 아껴두는 사례도 등장하고 있다. 강남구 대치동 한 부동산 중개업소 관계자는 “1년 전만 해도 보증금을 돌려받고 이사 가는 세입자들이 많았는데 요새는 보증금을 올려 재계약을 한 뒤에 계약갱신청구권을 2년 뒤에 사용하는 쪽으로 방향을 트는 이들이 많다”며 “앞으로 2∼3년 동안 전셋값이 많이 오를 거라고 보는 거다”고 말했다.

전세가 상승이 추후 집값을 자극할 수 있다는 우려에 정부는 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 확대 적용하는 방안을 검토하고 있다. 이에 앞서 신한은행은 오는 26일부터 조건부 전세자금대출을 당분간 취급하지 않기로 결정했다.

이소현·신병남 기자