‘부동산PF 부실전이 예방’ 부동산신탁사 자본규제 강화

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다책준형 토지신탁 개요. 금융위원회 제공

책임준공 신탁 NCR 산정 기준 정교화
자기자본 내 토지신탁 위험액 한도 단계적 도입


부동산신탁사들이 토지신탁을 통한 무리한 건설사업에 나서지 않도록 관련 자본 규제가 강화된다. 토지신탁은 신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 건설·분양 후 수익을 배분하는 일종의 부동산 개발사업이다.

20일 금융당국은 오는 21일부터 3월 4일까지 토지신탁 내실화를 위한 ‘금융투자업규정 개정안 규정변경예고’를 공개했다. 개정안은 지난해 11월 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선방안’의 후속조치다. 그간 책임준공확약 관리형(책준형) 토지신탁이 건설사 부실을 신탁사로 전이해 PF 연쇄 부실을 일으킬 수 있다는 지적이 나오면서다.

먼저 현행 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되는 책임준공의무에 따른 영업용순자본비율(NCR) 위험액 산정이 ‘유형에 상관없이’ 책임준공의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대·적용된다. NCR 산정시 시행사·시공사 및 신탁사의 신용리스크 관련 산정기준도 실제 위험을 보다 반영할 수 있도록 조정된다.

또한, 신탁사가 영위하는 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액(총 예상위험액)이 자기자본을 초과하지 않도록 한도가 도입한다. 앞으로는 분양률, 대손충당금이 높을수록 위험액이 차감되는 만큼 신탁사는 사업성을 높이거나 충당금을 많이 쌓는 등 더욱 깐깐한 관리능력을 요구 받는다. 다만 자기자본 내 한도 도입은 업계 혼란을 최소화하기 위해 2025년 말 150%에서 2026년 말 120%, 2027년 말 100%로 점진적으로 추진된다.

금융당국은 "이번 개정이 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호, 안정적 부동산 공급 등에 기여할 것"이라고 말했다.

신병남 기자