서울 집값 ‘초양극화’… 잠실 고점 뚫는데, 노원은 ‘반토막’, 왜?

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동남권 준신축 가격 사상 최대
잠실엘스 2주새 8000만원↑

동북권 구축아파트 계속 하락
상계주공 4년새 8억→4억원

“똘똘한 한 채 쏠림 계속될 것”

최근 서울 주요 지역의 신축 아파트와 외곽 지역 구축 아파트 간의 가격 차이가 사상 최대 수준으로 벌어지고 있다. 노원·도봉·강북구 등 서울 동북권의 연식 20년 이상 아파트의 매매가격지수가 문재인 정부 출범 초기 수준으로 회귀한 반면, 강남 3구와 강동구 등 동남권의 연식 10년 이상∼15년 이하 준신축 아파트는 2022년 전 고점을 한참 넘어 신고가를 연일 경신하고 있다. 다주택자 규제에 따른 똘똘한 한 채 선호와 건축비 급등에 따른 신축 아파트 품귀 현상으로 이 같은 초양극화 추세는 한동안 지속될 것이라는 전망이 나온다.

17일 한국부동산원 주간 아파트 매매동향을 보면 2023년부터 본격적으로 시작된 양극화 추세는 올해 들어 더 가팔라지고 있다. 특히 이달 서울시의 토지거래허가구역 해제 최대 수혜지로 평가받는 강남·서초·송파 등 강남 3구와 강동구가 포함된 서울 동남권의 10년 이상∼15년 이하 아파트의 매매가격지수는 전주 대비 0.12% 상승한 113.77로 사상 최고치를 경신했다. 잠실 등 대단지 준신축 아파트 밀집 지역이 많은 송파구의 상승세가 가장 가팔랐다. 10일 기준 송파구의 매매가격지수는 전주 대비 0.14% 오른 108.36을 기록해 서울 전체 상승률(0.02%)의 7배를 기록했다. 2008년 입주해 준신축으로 분류되는 잠실 대장아파트 잠실엘스 전용 84㎡는 지난 5일 28억1000만 원에 거래됐다. 지난달 24일 27억3000만 원에서 2주 만에 8000만 원이 오른 셈이다.

반면 서울 동북권의 20년 초과 구축 아파트 매매가격지수는 91.72로 전주 대비 0.02% 하락했다. 2022년 전 고점에서 2023년 폭락기를 거친 이후 미미한 회복세를 보이면서 이 지역 구축 아파트의 시세는 7년 전 수준으로 되돌아갔다. 대표적인 노원구의 재건축 아파트인 상계주공 5단지 31㎡는 지난 1월 4억8400만 원에 실거래돼 전 고점인 2021년 8억 원의 절반 가까이로 떨어졌다.

서울·수도권 부동산 시장의 전반적인 침체 가운데 이 같은 초양극화는 더 극명해질 것이라는 전망이 나온다. 업계 관계자는 “강북에서도 신축 아파트 대단지 아파트 상승률은 강남 못지않다”면서 “지지부진한 정비 사업 여파로 신축 아파트 공급은 원활하지 않은 상황에서 다주택자 규제로 강남 똘똘한 한 채로 몰리는 경향은 더 세질 수밖에 없다”고 말했다. 반면 동북권의 20년 이상 구축 아파트가 지나치게 저평가돼 있다는 분석도 제기된다. 고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “노·도·강 중에서도 노원구는 2028년 강남 삼성역까지 10분 안에 도달하는 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 개통하고 강남까지의 자차 접근성을 20분 안쪽으로 높이는 동부간선지하화가 완료된다”며 “여기에다가 재건축까지 가시화하면 중·장기적으로 시세 상승 여력이 있다”고 말했다.

김영주 기자 everywhere@munhwa.com